SOLLTE MAN JETZT NOCH IMMOBILIEN KAUFEN?!

Stark gestiegene Zinsen, Unsicherheit in Wirtschaft und eine angepsannte Weltpolitik - sollte man in Krisenzeiten eine Immobilie kaufen?

Warum es keine Immobilienblase gibt!

Damit man von einer Blase sprechen kann sind mehrere Faktoren wichtig.

Faktor 1 - Überbewertung

In der Vergangenheit muss es zu deutlichen Überbewertungen bei der Finanzierung von Immobilien gekommen sein. Das ist nicht der Fall! Nach der Subprime-Krise haben Banken Ihre Systeme nachhaltig umgestellt und die Bewertung von Immobilien sukzessiv verbessert. In den letzten Jahren lagen die Beleihungswerte (Bankwert der Immobilie als Sicherheit) teilweise um bis zu 40 % unter den Marktwerten. Immobilienkäufer mussten daher diese Differenzen in anderer Form als Sicherheit hinterlegen, üblicherweise durch weitere Immobilien oder Eigenkapital.

Faktor 2 - Angebotsüberhang

Damit man von einer Blase sprechen kann muss man von einem deutlichen Angebotsübehang ausgehen. Zwar hat sich im aktuellen Marktumfeld das Gesamtangebot erhöht, jedoch registrieren wir auch hier ein Plateau. Im derzeitigen Umfeld kann man bei weitem aber keinen Überhang feststellen. Die Nachfrage nach Immobilien ist nach wie vor vorhanden und die Angebote reichen bei Weitem nicht aus, um den grundlegenden Bedarf an Wohnraum zu decken. Selbst die Verlagerung von Kaufinteressenten, die in den Mietmarkt übergehen, lösen dieses Spannungsverhältnis nicht gänzlich auf. Was wir in den kommenden Monaten jedoch feststellen werden, ist ein dratischer Nachfragezuwachs am Mietmarkt. Dieser Zuwachs wirkt sich in erster Linie auf steigende Mietpreise aus und sorgen damit wieder für nachhaltige Renditen. Dieser Faktor wird später wieder ein entscheidender Punkt sein, warum man genau jetzt eine Immobilie kaufen sollte!

Faktor 3 - Demografie

Deutschland ist ein Zuwanderungsland. Das wird es auch bleiben und die aktuelle politische Diskussion um eine frühere, oder erleichterte Staatsbürgerschaft spiegelt genau das wieder. Damit es zu einer Blasenbildung kommen kann muss von einer degressiven Bevölkerungsentwicklung ausgegangen werden. Das wäre in Deutschland tatsächlich der Fall, wenn wir keine Zuwanderung hätten. Untenstehend dazu eine Grafik zur Zuwanderung der letzten 10 Jahre sowie die Bevölkerungsentwicklung. Der hohe Ausschlag 2022 ist hier auf die Zuwanderung von ukrainischen Geflüchteten zurückzuführen.

Faktor 4 - Zinsbindung

Der starke Anstieg der Baufinanzierungszinsen wäre dann von größerer Bedeutung, sofern wir uns in einem variablen Zinsumfeld bewegen würden. Doch über 90 % der privaten Immobiliardarlehen sind festgebunden. Das bedeutet, dass der vereinbarte Zinssatz im Darlehensvertrag über die gesamte Laufzeit gesichert ist. Der Großteil der Baufinanzierungen sind über einen Zeitraum von 10 Jahren oder länger abgeschlossen. Das bedeutet, dass Darlehen die heute neu abgeschlossen werden müsssen (Anschlussfinanzierung) vor 10 Jahren erstfinanziert wurden. Vor 10 Jahren war die dazugeöhrige Immobilie aufgrund der Preissteigerungen rund die Hälfte wert und wurde zu dieser Zeit mit einer Kondition zwischen 1,5 % und 2 % finanziert. Dazuzurechnen ist weitergehend der Tilgungsanteil der Immobilie über die Laufzeit, sodass zum heutige Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung eine Kondition von rund 3,3 % als realistisch gilt.

Ein Rechenbeispiel:

Kaufpreis der Immobilie 2013:

250.000 €

Zins/Tilgung:

1,75 % / 2,5 %

Finanzierungsrate:

ca. 885 € p.M.

Restschuld nach 10 Jahren:

182.000 €

Wert der Immobilie 2023:

445.000 €

(errechnet aus durchschnittlicher Wertsteigerung von 110 % und einer aktuellen Preisdämpfung von -15 %)

Zu finanzierende Restschuld:

182.000 €

Zins/Tilgung:

3,3 % / 2,5 %

Finanzierungsrate:

ca. 880 € p.M.

Das Rechenbeispiel ist stark vereinfacht dargestellt und soll lediglich als Schaubild dienen. Wichtig ist hier der Vergleich der Monatsrate, welche annähernd unverändert bleibt.

Wichtiges Fazit aus dieser Analyse ist, dass es keine relevanten Indikatoren gibt, dass Immobilien verkauft werden müssen, weil Sie zu den aktuellen Bedingungen nicht refinanziert werden können.

Inflation & alternativlose Investments

Was macht eigentlich der Sparer? Naja von der Sparbuchmentalität wollen wir gar nicht erst anfangen zu sprechen! Wer gespart hat wird aktuell bestraft, das war übrigens in der Vergangenheit nicht wirklich anders, nur der Schmerz war divergent. Waren in den letzten Jahren der nicht vorhandene, oder gar negative Einlagezins die Sorge, so ist es heute die starke Inflation. Haben Sie heute 100.000 € auf dem Konto, so stehen Ihnen im kommenden Jahr noch ca. ca. 90.000 € Kaufkraft zur Verfügung. Wie legen Sie Ihr Kapital jetzt sicher an? Die Alternativen zur Immobilie sind karg, der Aktienmarkt ist derzeit nicht unbedingt von Sicherheit geprägt und Staatsanleihen sind zwar höher verzinst, doch auch nicht unbedingt attraktiv. Vorteil eines Immobilieninvestments ist zudem der große Hebeleeffekt durch die Fremdfinanzierung und deren steuerlichen Abschreibung sowie das Potential der Wertsteigerung, von welcher wir nachhaltig ausgehen. Rohstoffe und Edelmetalle bieten zwar als Sachwert mehr Sicherheit doch ist auch hier eine entsprechende Expertise notwendig. Kaufen Sie heute mit den gesparten 100.000 € eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage profitieren Sie nicht nur von einem sicheren Sachwert sondern haben zudem noch monatliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auf eine weitere Beispielrechnung verzichten wir an dieser Stelle, wenn Sie jedoch Fragen zu einem Immobilieninvestment haben oder Sie interessieren sich dafür Ihr Kapital sicher anzulegen, stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns einfach!

Der erste Schock ist überwunden

Sicher war das einer der ruhigsten Sommer der vergangenen 10 Jahre am Immobilienmarkt. Die Nachfrage ist kurzzeitig erheblich eingebrochen und es kam zu einem Anstieg des Immobilienangebots. Es zeichnet sich jedoch deutlich ab, dass die Nachfrage wieder zunimmt und Käufer nicht nur vermehrt Immobilien nachfragen sondern auch konkrete Verkäufe stattfinden. Gut angenommen wurde die Stabilisierung der Finanzierungskondintionen. Wir gehen davon aus, dass bereits im ersten Quartal 2023 die Nachfrage wieder erheblich zunehmen wird und es mindestens zur Stabilisierung des Preisumfelds am Immobilienmarkt kommen wird. Mit dieser Analyse kommen wir auch zum Ergebnis unserer Ausgangsfrage, ob es jetzt der richtige Zeitpunkt ist eine Immobilie zu kaufen. Unserer Einschätzung nach ein klares Ja. Selbst wenn es in den kommenden Monaten zu leichten Rückgängen des Preisniveaus kommen kann aufgrund äußerer Einflüsse, ist mit weiteren Wertsteigerungen mittel bis langfristig zu rechnen.