Was ist mein Haus wert? Grundlagen zur Ermittlung eines Verkehrswerts für Immobilien

Wie man bereits vom Namen her ableiten kann nutzt man beim Vergleichswertverfahren die Werte anderer Immobilien in vergleichbarem Niveau. Hierbei gilt es zu beachten, dass die Vergleichswerte sich ähnlich sind in Qualität der Lage, Ausstattung und Art der Immobilie. Im üblichen Fall findet dieses Verfahren Anwendung bei der Bewertung von Wohnungen. Hier kann man sich die Vergleichswerte vom jeweiligen Gutachterausschuss der Gemeinde oder Stadt hinzuziehen oder man nutzt Informationen aus Immobilienportalen oder dem Internet. In beiden Fällen gibt es allerdings etwas zu beachten. Bei den Kennzahlen des Gutachterausschusses kann man sich auf die Qualität der Zahlen verlassen, denn diese werden aus tatsächlich geschlossenen Kaufverträgen ermittelt. Der Nachteil ist jedoch, dass diese Informationen gerne ein bis zwei Jahre zurückliegen können. Teilweise auch länger. Diese Informationen findet man jedoch im Marktbericht und kann so entsprechend der Marktentwicklung die Werte anpassen. Bei den Informationen aus dem Internet sollte man beachten, dass den Portalen oftmals keine Verkaufszahlen vorliegen und die Werte aus einer Mischung von Angebotspreisen und Verkaufspreisen ermittelt wird.

Am besten nutzt man hier beide Kanäle und bildet aus den recherchierten Kennziffern einen Mittelwert. Das Vergleichswertverfahren ist wohl das am häufigsten angewendete Wertermittlungsverfahren gerade bei Privatpersonen. Für die Bewertung von Häusern finden jedoch die im Folgenden aufgeführten Verfahren Anwendung.

Das Sachwertverfahren wird am häufigsten bei nicht-vermieteten Ein- bis Zweifamilienhäusern angewendet. Grundlage dieses Verfahrens ist es die Neubaukosten in Verbindung mit dem Grundstückswert zu ermitteln. Um den entsprechenden Zeitwert zu ermitteln wird die Abnutzung der Immobilie von den Neubaukosten abgezogen. Renovierungen oder Modernisierungen werden gegengerechnet. Um den Grundstückswert zu ermitteln multipliziert man die Grundstücksgrösse in m² mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Auskunft über die Bodenrichtwerte erhält man wieder beim zuständigen Gutachterausschuss der Gemeinde. Wie bei den Kennzahlen im Vergleichswertverfahren gilt es auch hier das Alter der Erhebung zu berücksichtigen und gegebenenfalls anzupassen. Sind Sachwert des Gebäudes sowie des Grundstücks ermittelt bildet die Summe beider Komponenten das Ergebnis dieses Verfahrens.

Hier wird der Ertragswert der Immobilie als Referenz zu Wertermittlung herangezogen. Dieses Verfahren eignet sich daher am Besten für vermietete Immobilien. Man kann den Wert jedoch auch für unvermietete Objekte ermitteln, indem man einen ortsüblichen Mietpreis fiktiv benutzt. Massgebend für den Reinertrag einer Immobilie sind die langfristig erzielbaren Jahreskaltmieten abzüglich der vom Vermieter nicht umlegbaren Nebenkosten. Zudem wird der Bodenwert (wie beim Sachwertverfahren) ermittelt und mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert. Der Liegenschaftszinssatz wird ebenfalls von den Gutachterausschüssen ermittelt und können dort eingeholt werden. Das Ergebnis ist die Bodenwertverzinsung, welche von dem Jahresreinertrag der Mieteinnahmen abzuziehen ist. So wird der Reinertrag der baulichen Anlagen ermittelt und eine Trennung zwischen Grundstück und Immobilie hergestellt. Aus der Tabelle für Barwertfaktoren aus der ImmoWertV entnimmt man unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes sowie der Restnutzungsdauer der Immobilie den Faktor. Mit diesem Faktor multipliziert man nun den Reinertrag der baulichen Anlagen und erhält so den Ertragswert der Immobilie.

Für jedes dieser Wertermittlungsverfahren gilt immer eine individuelle Betrachtung des Objekts. Von der ungeprüften Übernahme von Kennzahlen raten wir ab. Zudem gilt es weiterhin Belastungen der Grundstücke innerhalb des Grundbuchs oder des Baulastenverzeichnisses zu berücksichtigen sowie Risiken, wie Mietausfälle einzuberechnen. Die hier in Kürze zusammengefassten Verfahren können einfach angewendet werden und als Orientierung dienen. Für eine professionelle Bewertung stehen wir immer gerne persönlich zur Verfügung.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert der zum augenblicklichen Zeitpunkt durch einen Käufer bezahlt wird. Möchte man nun sein Haus oder seine Wohnung verkaufen, so gelten die oben aufgeführten Wertermittlungsverfahren als Basis einer Preisfindung, bilden jedoch nicht endgültig den Marktwert. Dieser wird durch den sogenannten Marktanpassungsfaktor ermittelt. Dieser Faktor liegt jedoch im fachmännischen Ermessen des Wertermittlers. Hierzu eignen wir uns in der Region Ludwigsburg und Stuttgart als Immobilienmakler besonders, denn hier kennen wir jede Ecke ausgesprochen gut. Da man als Eigentümer auf den Wert seiner eigenen Immobilie mit der rosaroten Brille gerne etwas positiver schaut, werden hier schnell Fehler gemacht. Auch kann man nicht generell Marktanpassungsfaktoren für alle Immobilien ausgeben, denn selbst in nachfragestarken Zeiten wie heute, gibt es Immobilien die weniger stark gefragt sind als andere. Dennoch kann man davon ausgehen, dass die meisten ermittelten Preise mit den gängigen Methoden weiter nach oben korrigiert werden können.