Immobilie kaufen ohne Eigenkapital? Eigentum erwerben oder lieber weiter eine Wohnung mieten? Chancen und Risiken.

Deutschland ist im europaweiten Vergleich ganz weit vorne! Und zwar beim Anteil der Mieter. In Deutschland leben über 50 % der Menschen in Miete. Dennoch wünschen sich die meisten Mieter eine Eigentumswohnung oder sogar ein eigenes Haus. Steht doch die Immobilie als Sicherheit und Altersvorsorge immernoch ganz hoch im Kurs. Ob der Kauf einer Immobilie auch ohne Eigenmittel ein Erfolg wird zeigen wir Dir in unserem Beitrag.

Eine Immobilie zu kaufen ohne Eigenkapital birgt gewisse Risiken und muss im Vorfeld gut überlegt sein. Denn ob es sinnvoll ist sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen hängt nicht nur von den finanziellen Möglichkeiten ab, sondern auch von den persönlichen Strukturen. Damit Dein möglicher Immobilienerwerb nicht in einem vorzeitigen Verkauf oder gar in einer Zwangsversteigerung endet zeigen wir Dir hier worauf Du achten solltest.

Grundlegend hängt dies stark von Deiner Einkunftssituation ab. Banken finanzieren generell lieber und zu besseren Konditionen, wenn ein gewisses Eigenkapital vorhanden ist. Dennoch kann man eine Finanzierung erhalten ganz ohne Erspartes. Um zu kalkulieren, was man sich leisten kann sind mehrere Bereiche zu beachten. Zum einen spielt der Immobilienkaufpreis eine Rolle, wie auch der Zustand des Objekts. Wieviel Geld ist nach Abzug der normalen Lebenshaltungskosten vom Gehalt noch übrig und für die Immobilie aufzuwenden? Wie hoch sollte die Tilgung sein, damit die Immobilie nicht zum finanziellen Risiko wird? Welche Zinsbindung möchte ich für meinen Immobilienerwerb nutzen?

Um eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen zu können ist es wichtig keine weiteren Schulden zu haben. Das bedeutet Auto, Möbel oder Elektrogeräte sollten bezahlt sein. Ist dies nicht der Fall, raten wir von einem Immobilienkauf vorerst ab. Wieviel Geld dir monatlich für Deine Finazierungsrate zur Verfügung stehen kannst Du relativ einfach selbst kalkulieren. Pro Person geht man von Lebenshaltungskosten von ca. 800 € pro Monat aus (ohne Wohnkosten). Für jede weitere Person, einschliesslich Kinder, berechnet man ca. 200 € zusätzlich.Für eine vierköpfige Familie ergibt sich so ein Wert von ca. 1.400 € pro Monat.

Ohne etwas Geld auf der hohen Kante wird die Kalkulation meist etwas strenger. Zum Kaufpreis kommen die Nebenerwerbskosten von knapp
12 %. Sind in der Wohnung oder dem Haus Renovierungsarbeiten notwendig müssen auch diese sorgfältig berechnet werden. Farbe, Böden, Sanitärausstattung. Gibt es bereits eine Einbauküche oder muss diese erst gekauft werden? Alleine eine neue Küche schlägt schnell mit 3.000 € bis 5.000 € zu Buche. Sollte es sich um ein älteres oder renovierungsbedürftiges Objekt handeln so sind für die Renovierungskosten ein Puffer von mindestens 15 % der kalkulierten Renovierungsmassnahmen einzuberechnen. So ist man auf der sicheren Seite. Renovierungskosten werden bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital nicht von den Banken übernommen. Das bedeutet, dass diese Kosten durch Eigenmittel übernommen werden müssen!

Beim Erwerb der Immobilie ist darauf zu achten, dass auch in den folgenden Jahren keine grösseren Sanierungen zu erwarten sind, beziehungsweise bei Teileigentum (Wohnung) entsprechende Rücklagen bereits vorhanden sind. Eine Sonderumlage oder grosse Modernisierungen sind meist schwer selbst zu finanzieren. Das Objekt sollte insgesamt in einem Zustand sein, der es ermöglicht zu jeder Zeit einen Verkauf zu realisieren. Die Lage kann hier eine entscheidende Rolle spielen.

Gehen wir von der bereits oben erwähnten, vierköpfigen Familie aus und dem Immobilien-Angebot von Ludwigsburg.

Einen durchschnittlicher Kaufpreis für eine Eigentumswohnung mit 100 m² und 3-4 Zimmer legen wir in unserem Beispiel mit 350.000 € fest. Die Immobilie benötigt keine weiteren Renovierungen und eine Küche ist bereits enthalten.

Gesamtkosten für den Kauf
Kaufpreis         350.000 €
Notar ca. 1,7 %        5.950 €
Maklerprovision 4,76 %    16.660 €
Grunderwerbsteuer 5 %    17.500 €

Gesamtpreis        390.110 €

Um die Immobilie abgesichert zu finanzieren, sollten innerhalb der ersten 10 Jahre rund 20 % des tatsächlichen Kaufpreises getilgt werden. So können Preisschwankungen oder auch ein Zinsanstieg besser kompensiert werden. Rechnet man die rund 12 % Nebenerwerbskosten hinzu, so sind in dieser Zeitspanne ein Betrag von 110.000 € zu tilgen.

Ausgehend von einem Finanzierungszinssatz von rund 2 % und einer anfänglichen Tilgungsrate von ca. 2,6 % ergibt das eine monatliche Gesamtrate von 1.450 €. Hinzuzurechnen sind hier noch die monatlichen Nebenkosten der Immobilie. In unserem Beispiel gehen wir von rund 300 € aus. Bei uns kannst Du kostenlos Deine Möglichkeiten kostenlos berechnen in unserem Kreditrechner.

Addiert man nun die Lebenshaltungskosten von 1.400 sowie die Finanzierungsrate und Nebenkosten liegt die monatliche Gesamtbelastung bei 3.150 €. Als Sicherheit sollten auch hier monatlich noch 200 € hinzuaddiert werden.

Es gilt im Einzelfall eine genaue Auflistung der tatsächlichen, monatlichen Lebenshaltungskosten aufzustellen und eine Finanzierung genau zu prüfen. Wer Kinder hat und die erste Immobilie kauft hat gegebenenfalls Anspruch auf Baukindergeld. Ob Du Anspruch darauf hast oder wie man den Antrag stell liest Du hier.

Hinweis: Dieses Beispiel stellt kein Angebot noch eine finanzielle Beratung dar. Auch der Kaufpreis der Immobilie ist fiktiv. Es dient lediglich der Veranschaulichung und ersetzt keine fachliche Beratung!

Wer knapp kalkuliert benötigt vielleicht auch mal eine Pause. Sprich also mit Deiner Bank oderDeinem Berater, ob innerhalb der Finanzierung auch Ratenpausen oder Rückstellungen möglich sind.

Sollte sich keine Bank für eine Finanzierung bereit erklären, so gibt es noch zwei weitere Möglichkeiten den Banken Sicherheiten anzubieten. Die Bürgschaft eines dritten, hierbei bürgt eine weitere Person für Deine Finanzierung und haftet im Ernstfall mit seinem persönlichen Vermögen. Eine andere Variante kann die Beleihung einer fremden Immobilie sein. Hat innerhalb der Familie jemand eine bereits bezahlte Immobilie, so kann man zu dieser Immobilie eine Grundschuld für seine Immobilien-Finanzierung eintragen lassen. Doch auch hier haftet der Eigentümer mit seiner Immobilie in vollem Umfang.

Unser Tipp: Wer eine Immobilie kaufen möchte, der sollte erstmal sparen. Als Ziel sollten zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenmittel gedeckt sein. So verbessern sich auch die Konditionen bei den Banken. Eine Wohnung zu mieten ist keine Schande und auch kein grosses Risiko. Anders als beim Eigentum kann man bei Schäden immernoch den Vermieter anrufen. Finanziert man eine Immobilie zu knapp, hat man oft zu hohe Einschränkungen in anderen Bereichen und das Risiko von steigenden Zinsen oder fallenden Immobilienpreisen ist schwer zu kompensieren. Wer jedoch unbedingt ins Eigenheim möchte, der sollte zumindest unsere Ideen berücksichtigen, so wird aus dem Projekt Eigenheim auch ein Langfristiges - und das soll es schliesslich auch sein.