Wie Dein Immobilienkauf ein Investment für die Zukunft wird!

Wer eine Immobilie zum Kauf sucht, schnaubt schnell auf, dass die Preise aktuell sehr teuer sind. Doch in anbetracht des aktuellen Mietniveaus kann sich ein Kauf durchaus rechnen. Deutschland liegt im europäischen Vergleich bei der Eigentumsquote immernoch deutlich unter dem Durchschnitt. Damit sich ein Immobilienkauf auch dauerhaft lohnt, wollen wir auf einige Details eingehen.

Bevor man sich ins Abenteuer der Haus- oder Wohnungssuche stürzt, sollte man sich doch etwas Zeit nehmen und genauer definieren, was man eigentlich will. Nicht nur die Frage ob Haus oder Wohnung. Im Falle einer Wohnung, wieviele Zimmer benötige ich? Welche Nebenräume und Kellerräume will ich nutzen? Welche Stellplätze für Fahrzeuge sind vorhanden? Wieviele Nachbarn will ich im Haus haben? In welcher Etage soll die Wohnung liegen?

Die Fragen die man sich bei der Haussuche stellt überschneiden sich in vielen Fällen mit denen der Wohnungssuche. Daher stellt sich hier hauptsächlich die Frage, welchen Haustyp man kaufen möchte. Doppelhaus, Reihenhaus, freistehendes Einfamilienhaus, Bungalow usw.

Allgemeine bekannt ist, dass die Lage der Immobilie entscheidend ist. Somit steht man auch hier vor der Frage, wo will ich wohnen. Kann ich mich auf eine Stadt, Region oder einen Umkreis festlegen. Wo liegt meine Priorität. Will ich viel Ruhe? Möchte ich direkte Anschlüsse an eine gute Infrastruktur? Wie weit entfernt ist meine Arbeitsstelle und wie möchte ich diese erreichen?

In unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler in Ludwigsburg haben wir festgestellt, dass diejenigen die mehr Zeit in eine genaue Vorstellung ihrer Immobilie investieren, schneller eine Kaufentscheidung treffen, als unvorbereitete Interessenten. Das hat zum einen den Vorteil, dass in der aktuellen, schnelllebigen Immobilienvermarktung ein passendes Objekt nicht durch eine zu lange Entscheidungsfindung abhanden kommt, vor allem spart man sich viel Zeit für unnötige Besichtigungen. Erfahrungsgemäß ist die Enttäuschung ein unpassendes Objekt besichtigt zu haben relativ groß. Sind doch für jede Besichtigung Zeit und Wegstrecken einzukalkulieren.

Damit Wunsch und Realität nicht ausseinanderdriften, kommt man zwangsläufig zur Budgetplanung. Anfangs noch vom großzügigen Haus geträumt, muss man doch oft Abstriche machen, wenn es um die Finanzierbarkeit des gewünschten Projektes geht. Doch nicht immer sollte man dies als negativ empfinden. Eine vorsorgliche und vernünftige Planung des Budgets entlastet einen und man fühlt sich auch während der gesamten Laufzeit einer Finanzierung wohler, wenn man nicht immer ans Limit geht.

Der Weg zum Immobiliendarlehen kann unterschiedlich bestritten werden. Der erste Schritt führt oft zur Hausbank, wo man auch seine Girokonten oder Ähnliches hat. Freie Finanzierungsberater können bankenunabhängig agieren und greifen auf einen großen Pool an Möglichkeiten zurück. Eine weitere Variante bieten die Online-Banken. Von Letzterer ist in jedem Fall abzuraten, wenn man sich mit Finanzprodukten nicht wirklich gut auskennt. Die Begrifflichkeiten und die oft individuell unterschiedlichen Bereiche eines Finanzierungskonzepts können oftmals schwer zu durchschauen sein.

Nicht nur der Zinssatz ist für eine gute Finanzierung ausschlaggebend. Auch die Flexibilität kann große Vorteile bringen. Ein Beispiel hierfür ist die Möglichkeit zur Sondertilgung. Hat man in einem günstigeren Zinskonstrukt dazu keine Möglichkeit, in einem alternativen Angebot jedoch schon, so kann der etwas schlechtere Zinssatz über Sondertilgungen oft mehr als kompensiert werden. Genauso sollte man darauf achten, dass man seinen Tilgungsrate anpassen kann oder auch in schwierigen Zeiten eine Ratenpause vereinbaren kann.

Die entscheidende Frage bleibt jedoch: Wann will ich meine Immobilie bezahlt haben? Finanzierung von bis zu 30 Jahren sind heute möglich. Je länger man eine Zinsbindung vereinbaren will, desto schlechter wird der Zinssatz. Beim heutigen Niedrigzins kann man durchaus auf längere Kreditlaufzeiten zurückkgreifen. Zu beachten gilt dennoch, den Kredit auch bestmöglich zu tilgen. Sollte man über die gesamte Laufzeit keine Volltilgung kalkulieren, so muss man in der Anschlussfinanzierung eventuell einen schlechteren Zinssatz einberechnen, falls die Zinsen wieder steigen.

Eigenkapital ist zur Immobilienfinanzierung grundlegend zu empfehlen. Bereits die Kaufnebenkosten für einen Erwerb belaufen sich in unserer Region auf rund 12%, darin beinhaltet sind Makler, Notar und Grunderwebsteuer sowie Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € betragen somit allein die Kaufnebenkosten knapp 30.000 €. Würde man diese ebenfalls finanzieren in einem Finanzierungsbeispiel mit 2% Zins und 3% Tilgung, wäre man rund 2,5 Jahre beschäftigt nur die Kaufnebenkosten zu tilgen. Erst dann würde sich die Tilgung auch auf den tatsächlichen Kaufpreis von 250.000 € ausswirken.

Eine Übersicht zum Thema Finanzierung mit einem aktuellen Zinschart sowie einem Finanzierungsrechner findest Du auch bei uns.

Die Wunschimmobilie ist klar definiert, die Finanzierung gut geplant, jetzt gehts an die Immobilien. Ist man erstmal auf der Suche, vereinbart man auch schon schnell die ersten Besichtigungstermine vor Ort. Um sich entsprechend auf den Termin vorzubereiten ist es sinnvoll sich eine Liste von Fragen anzulegen. Bereits im Online-Exposé stehen oft viele Angaben zum Objekt, die es zu überprüfen gilt und die Fragen aufbringen.

Viel mehr als auf den Bodenbelag sollte man auf die technischen Bereiche des Wohnobjekts augenmerk legen. Ausgehend davon, Du möchtest eine Bestandsimmobilie kaufen, rechne pauschal neue Bodenbeläge oder einen neuen Anstrich der Wände mitein. Selten trifft der Geschmack des Vorbesitzer den Deinen. Egal ob Haus oder Wohnung. Das Dach und der Keller sollten bei der Besichtigung eine zentrale Bedeutung einnehmen. Denn Renovierungsmassnahmen in diesen Bereichen sind die Teuersten. Beim Dach sollte man das Gebälk auf morsche Stellen untersuchen sowie auf Undichtigkeiten der Dachziegel. Ist das Dach gedämmt oder muss dies noch erfolgen. Energetisch ist eine Dachisolation sehr zu empfehlen, da der Wärmeverlust im Haus hier mitunter am grössten ist. Im Keller ist auf feuchte Stellen an den Aussenwänden zu achten. Gebäude, welche vor 1980 erbaut worden sind, haben oft noch keine Drainage. Jedoch können Keller auch mit Drainage feucht sein. Ist die Drainagierung defekt oder wurde die Isolation beschädigt, so kann auch hier Wasser eindringen. Im Keller kann man gut den Zustand der Wasser- und Heizleitungen überprüfen, da diese hier oftmals noch auf Putz verlegt sind.

Technisch zu bewerten sind des Weiteren die Fenster, die Elektroinstallation, die Heizung sowie die Sanitärbereiche. Ist man kein Fachmann oder ist sich bautechnisch nicht sicher, so hilft einem entweder der Immobilienmakler weiter, oder man beauftragt einen Sachverständigen. Dies sollte man in Betracht ziehen, wenn die Immobilie tatsächlich als Kaufobjekt in Frage kommt.

Du hast Dein Traumhaus oder deine Wunschwohnung gefunden? Es sind aber noch Renovierungsarbeiten notwendig? Hier gilt es die Kosten genau und vor allem richtig abzuschätzen. Viele verzetteln sich hierbei. Gerade bei grösseren Sanierungsarbeiten sollte darauf geachtet werden, dass ein realistisches Angebot sowie Vergleichsangebote vorliegen. Wie immer gilt es im Zweifelsfall einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen.

Gerne vergisst man die zukünftig anfallenden Renovierungsmassnahmen. Man kauft die Immobilie und plant die Finanzierung auf 20 Jahre oder mehr. Dass das Badezimmer oder die Küche diesen Zeitraum eventuell nicht überleben wird übersehen. Deswegen sollte man schon beim Kauf und dem Alter der Immobilie die einzelnen technischen Elemente begutachten und abschätzen, in welchem Zeitraum für das jeweilige Gewerk eine Modernisierung eingeplant werden soll.

Auch beim Immobilienkauf kommt man um eine detaillierte Prüfung verschiedener Unterlagen nicht umher. Zumal in einigen dieser Dokumente wertbeeinflussende Faktoren stecken können. Allgemein bekannt führt das Grundbuch nicht nur den eingetragenen Eigentümer und dessen Grundschuldeintragung. In Abteilung II des Grundbuchs können auch Belastungen und Beschränkungen eingetragen sein. Dies betrifft beispielsweise auch das Baulastenverzeichnis. Auch Flächenangaben sollten überprüft werden. Falls nicht vorliegend sollte man sich beim Bauamt die Bauakten besorgen und Wohnflächenangaben und Kubatur prüfen.

Bei Wohnungen kommen noch weitere Dokumente zum Tragen. Grundlegend sollte die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit Rücklagenstand sowie die Eigentümerversammlungsprotokolle eingesehen werden..

Damit Ihr nichts vergesst haben wir Euch zwei Checklisten erstellt hier zum Download.

Das fragt sich wohl jeder Käufer aktuell. Doch betrachtet man die letzten 6 Dekaden so kann man diese Frage durchaus mit ja beantworten. Unterliegt auch der Immobilienmarkt Schwankungen, so lassen sich über einen Langzeitdurchschnitt betrachtet die Immobilienentwicklungen durchweg positiv betrachen. Kann man Tiefpreisperioden überbrücken so steht der Wertentwicklung nichts entgegen. Alternativ zum Kauf bietet sich das Mieten an. Wer sich örtlich nicht binden kann oder will, dem empfehlen wir immer in ein Mietverhältnis zu gehen. Wer jedoch seinen Lebensmittelpunkt auf eine Region festgelegt hat, der sollte zur Kaufentscheidung übergehen. Sind wir in der Region Ludwigsburg und Stuttgart doch mit starker Infrastruktur ausgestattet. So ist die Lage hier besonders attraktiv und die Kaufkraft ist ebenfalls hoch was die Stabilität von Immobilienpreisen bestärkt.

Betrachtet man unter Berücksichtigung des aktuell niedrigen Zinssatzes das Mietzinsniveau, so kann man mit einer adäquaten Zins- und Tilgungskonstellation diesen unterschreiten und für sich eine nachhaltige Investition tätigen. Wer also langfristig plant und oben benannte Punkte berücksichtigt, kann sich über eine gute Investition in Immobilien freuen. Für Eure Fragen und Anregungen stehen wir Euch gerne zur Verfügung.